“法”语微情|遇到房屋漏水纠纷，如何维护合法权益？
| 【记者 卢杰】【编辑 陈爽】 | 2023-02-20 22:48:30
篇首语 为增强社区居民的法律意识，切实为群众办实事，“微社区e家通情系江南中”特设“法”语微情专栏，专栏里的内容大多针对居民生活中常见的法律问题，希望大家能在这里学到法律知识，做个“法律明白人”。
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由于防水老化等原因
房屋漏水时有发生
因此产生的纠纷在社区多发、常见
如果遇到房屋漏水
该怎样做才能维护好自身的合法权益呢？
原告吴某的房屋初装修后经A物业公司验收通过，吴某因出差未居住在房屋内。不久后的一天，A物业公司通知吴某，马某（楼上业主）家中漏水，有可能会漏到原告家中，需原告回家查看。原告回家查看，发现家中房屋的天花板及客厅卧室墙面，均被二楼的污水侵蚀，地板损坏，吊顶、墙面、开关、家具等被污水污染，房屋需要整体清理、消毒和维修。此事件给原告带来很大的精神压力和损害，由于A物业公司未尽到管理下水主管道责任、马某未能及时处理家中漏水积水，给原告造成了巨大损失。原告多次找二位协商赔偿事宜未果，故将马某和A物业公司告至法院。
该案件经法院审理查明，原告房屋的受损是由于单元公共管道堵塞导致楼上住户被告马某家中卫生间反水，进而渗漏，使得原告家中受损。在案件审理中，原告申请对其房屋因漏水造成的损失进行价值评估，经有资质的价格评估咨询有限公司评估：该房屋因漏水造成的损失为9864元。原告为此付出鉴定费2000元。另查明，原告吴某并未在涉案房屋处居住。以上事实，有双方当事人陈述、商品房买卖合同、前期物业管理服务协议、价格评估咨询有限公司价格评估报告书、庭审笔录等证据予以佐证。
1、A物业公司是否是本案适格的被告。原告吴某主张有某物业公司与其楼上住户马某一起承担赔偿责任，其请求权基础在于某物业公司对其财产损害亦存在侵权行为。本案中，虽然A物业公司与吴某之间签订的《物业服务合同》，但根据《物业服务合同》的约定，A物业公司对小区物业共用部分、设施具有维护和修缮的职责。原告可以以该物业公司违约为由向人民法院主张其权利，也可以以该物业公司违反上述规定损害其财产权益应承担侵权责任为由诉至法院。
2、对原告财产损失的赔偿责任主体和责任份额的认定。经查实，造成原告房屋受损直接原因是楼上住户马某因公共管道堵塞造成家中卫生间反水，导致渗漏致原告家中使其房屋受损，被告马某系房屋所有人，应当对此承担主要责任。A物业公司作为小区物业管理责任单位，承担对该区域公共部分的管理维护责任，在发生马某家污水渗出后，没有及时采取有效措施疏通至室外的赔偿责任。故马某对吴某的财产损失承担80％的责任，A物业公司承担20％的赔偿责任。
被告A物业管理公司支付原告装修损失、鉴定费2378.8元。被告马某支付原告装修损失、鉴定费等共计9491.2元。
江南中街社区律师、广东穗恒律师事务所汤凯霖表示，本案中，漏水的主要原因是单元公共管道堵塞导致楼上住户家中卫生间反水，进而渗漏。
对于侵权主体。根据《民法典》第一千一百六十五条规定“行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任”，污水是从楼上住户马某渗漏到吴某家中，导致了吴某财产损害，而且马某亦没有采取措施阻止损害继续扩大，存在过错，理应承担侵权责任。物业公司没有尽到维护和修缮公共管道的职责，导致水管堵塞，使污水从楼上渗漏，存在过错，亦应承担侵权责任。
至于承担责任份额的大小。根据《民法典》第一千一百七十二条，按照实际情况确定责任的大小，让两侵权人承担了相应的责任。
可以看出，对房屋漏水的赔偿问题是不能一概而论，需要根据具体漏水的原因进行分析，确定赔偿责任的主体，如果有多主体，则会根据实际情况确认责任大小，各自承担相应的责任。
①在发现漏水情况后，作为受损方首先应当保护现场，进行证据固定。通过拍照、录像录音等方式保存证据。
②确定漏水原因，不同的漏水原因会导致需要承担责任的人是不同的。如果是公共部位比如主水管破裂导致的漏水，则物业负有修缮义务；如果漏水原因是楼上自有部分破损造成的，则楼上住户需承担责任。另外，如果房子还在保修期内，又确信不是人为破坏时，不管是受损业主还是楼上业主，都应及时让开发商进行修补处理。
③找侵权责任人沟通，协商修补。若协商无果，可以寻求社区调解委员会帮助，让他们去找侵权责任人沟通，双方进行调解，协商修补。
④如果调解不成，可依据《中华人民共和国民法典》第二百八十八条规定“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系”、第一千一百六十五条规定“行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任”以及第一千一百六十七条规定“侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人有权请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。”将争议提交至法院处理。
《民法典》第二百八十八条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。也就是说，如果案件系相邻关系纠纷，业主虽然并非侵权人，但作为不动产的所有人，对于因其房屋漏水对邻居造成的损失仍应承担赔偿责任，业主在承担赔偿责任后亦可向租户追偿。
《城市房地产开发企业经营管理条例》第三十条规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》就明确了，正常情况各部位、部件的保修内容和最低保修期限分别是：屋面漏水，保修3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏，保修1年;墙面、顶棚抹灰脱落，保修1年；墙面空鼓开裂、大面积起沙，保修1年；供热或供冷系统和设备保修1个采暖和供冷期;卫生洁具保修1年;灯具、电器开关保修6个月。保修期从房地产开发商将竣工并验收的住宅交付用户使用之日起计算。保修期内发生保修范围之内的非人为损坏，由房地产开发商免费维修，因商品房存在质量问题，保修单位进行维修时导致房屋的使用功能受到影响，购买人可以要求开发商承担赔偿责任。但要注意，因住户不当使用或擅自改动结构，设备位置和不当装修等造成的质量损失，开发商不承担保修责任。
消息来源：江南中街司法所