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江海说法丨小区监控损坏更换,到底是该用物业费还是维修资金?

| 【记者 李卓颖】【编辑 陈爽】 | 2023-01-19 23:15:34

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小区的资金使用是各位居民一向关注的问题,

什么地方维修要用到维修资金?

什么地方的维修是使用物业费?

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本期“江海说法”特邀请广东岭南律师事务所的律师黄子惠为大家讲解维修资金使用的条件。

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案例

近日,张女士来到江海司法所,向律师咨询称:张女士所在小区内有一部分监控设备损坏了,需要更换,但物业公司表示需要业主大会签字同意后,使用维修资金才可以对损坏的监控设备进行更换。张女士希望咨询使用维修资金来更换小区监控是否合法,应如何处理?


法律问题
更换小区监控设备,使用维修资金是否合法?

《中华人民共和国民法典》第二百八十一条规定“建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。”《广州市维修资金管理办法》第二十三条规定“维修资金应当专项用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造,不得挪作他用。维修资金可以用于既有住宅增设电梯、投保物业共用部位和共用设施设备的专项财产保险。”根据以上规定,维修资金有其专门的列支范围,张女士所在小区的监控设备更换事宜,并不在维修资金的列支范围内。因此,如果使用维修资金来更换小区内损坏的监控设备,是不符合规定的。





如果更换小区的损坏监控设备,谁来负责?

《广州市物业管理条例》第六十五条规定“物业服务人应当遵守下列规定:(一)按照物业服务合同约定和物业的使用性质,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”《物业服务收费管理办法》第十一条规定“物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用……”根据以上规定,物业费的构成包含了物业共用部位和设施的日常运行维护费用,因此物业公司有义务保证其正常运营和使用便利。张女士所在小区的监控设备更换事宜,应由小区的物业公司处理,由物业公司使用物业费来进行更换。





处理过程


黄子惠律师听取张女士的陈述、查阅张女士提供的相关材料后,详细为张女士讲解了小区物业管理和维修资金的相关法律知识。如果小区监控设备损坏,业主可以自行与物业公司协商,请物业公司使用物业费来更换小区内损坏的监控设备;若存在沟通障碍,业主也可以向小区所在地居民委员会反映,请他们从中协调。如果物业公司拒绝更换的,业主可以通过业主委员会督促其维修或更换;如果小区没有成立业主委员会,业主可以向行业主管部门投诉物业公司的不作为,要求物业公司作出相应的整改。

律师释法

小区内共有设施设备的维修、更换、更新等事项,在生活中非常常见,需要分清在什么情况下可以使用维修资金,什么情况下使用物业费。维修资金有其专门的列支范围,超出列支范围以外的事项不能够使用维修资金。物业公司也应积极履行《物业服务合同》的义务,做好小区内物业共用部位和设施的日常运行和维护工作。





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图片、消息来源:江海街司法所



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