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身边的法律|违规搭建建筑物被拆,租户还需交纳拖欠租金,有违约责任吗?

| 【记者 李淼】 通讯员 谢楚鸿 【编辑 南山】 | 2020-11-19 23:21:30


身边的法律

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本期案例

海珠区官洲街辖内的仑头四社向某租户出租了集体所有的一片空旷场地,共计约几千平方米。这个租户承租后,在该场地违规搭建了若干建筑物,国土部门发现后对违建进行了强拆。此后,该租户以物品被强拆为由,拒绝向仑头四社交纳场地租金,持续拖欠租金已两月有余,欠款多达5万余元。针对这个情况,仑头四社负责人咨询:仑头四社是否可以解除双方租赁合同,是否可以要求租户交纳拖欠租金及承担有关违约责任?


法律分析


广东纬韬律师事务所彭浩中表示,

本案可归结为两个问题:

一、 仑头四社与租户签订的租赁合同是否有效?

二、如果合同有效,仑头四社可否行使合同解除权?


本案属于租赁合同纠纷,在双方责任认定分配之前,合同的有效性需要提前确认。日常中,很多村社或者村民都存在这样的操作,将集体所有或资金承包经营的土地出租给本村村民或村外村(居)民使用。单就出租行为而言,无论立法还是实践中,该行为是被允许和鼓励的。这样既可以让土地的价值得到更好的利用,也可以让村集体或个人享受到更多的土地受益。不过《土地管理法》对集体所有土地的性质、用途做了强制性规定,在出租、使用土地的时候禁止违反,否则该合同将归于无效。最后的后果很可能是租赁双方互相返还财物及根据过错程度承担相应责任。


本案中,若仑头四社出租场地属于农用地性质,且与租户签订的合同内容明确约定用于非农业经营,比如说用来建设房屋、厂房、停车场等用途,那么这个合同将归于无效合同。若该场地符合规划,且属于经依法登记的集体经营性建设用地,那么该合同有效的。


针对第二个问题,仑头四社是否拥有合同解除权?根据《合同法》的有关规定,如果仑头四社与租户间的租赁合同无效,仑头四社将不能主张解除合同,只能要求租户承担场地占用期间的使用费损失。如果双方的租赁合同合法有效,租户拒绝缴纳租金的行为可视为不履行主要债务,仑头四社可以通知租户解除该合同,要求租户交纳租金及违约赔偿。合同的解除时间在通知抵达该租户时生效。


关于合同无效的情形,《合同法》第五十二条已经明确了五种情形,本案租赁合同的有效性审查主要集中在第五种情形,即合同内容是否存在“违反法律、行政法规的强制性规定”。


处理过程

彭律师表示,仑头四社应先确认该出租地块的使用性质。如果该出租地块是农用地,且双方合同约定用于非农用途,该合同无效。在合同无效的情形下,即使仑头四社向法院提起诉讼,最后的判决结果大概率是双方相互返还财产和租户适当补偿在占用期间的土地使用费。


在这个情况下,建议双方进行和解,尽量将损失降到最低。如果四社确认该土地已经转为经营性建设用地,那么可以通知租户,解除租赁合同,要求其交纳租金及承担违约责任。对方若是拒不交纳,可以走司法途径。


处理效果


仑头四社相关负责人表示,回去后将先落实该出租场地性质属性及合同条款约定,如果该合同属于无效情形,将设法与租户进行协商谈判,尽量将四社的损失降到最低。如果合同属于有效情形,租户拒绝交纳的,将考虑通过诉讼渠道维护四社利益。


连线民法典


《民法典》生效后,《合同法》将随之失效。不过《民法典》第一百五十三条已作出“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效,该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”。另外,关于合同解除情形,《民法典》第五百六十三条也已作出明确规定。

彭浩中认为:无论村集体还是村民个人出租或者转租土地时,双方对土地性质务必提前确认,对土地用途一并明确,防止合同内容因违反法律的强制性规定而导致的无效,防止一方擅自改变土地用途而导致的后续争议。合同只有在被认定有效的情况下,双方权益才能得到法律最好的保护。



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