江海说法丨长租公寓接连“爆雷”！如何防范风险？律师来支招
| 【记者 温倩茵】 通讯员 叶倩婷 供图 【编辑 南山】 | 2020-11-18 01:40:38
江海说法 微社区e家通江海微音与江海司法所联合推出“江海说法”栏目，邀请广东华璟律师事务所、广东芳华律师事务所、广东冯大律师事务所、广东协言律师事务所律师围绕法律主题，结合社会热点话题，以案释法，提高百姓法律素质和用法水平，推广“一社区一法律顾问工作”。
本栏目每月推送一期，助力构建法治社会，促进江海和谐发展，提高居民群众的法律意识，欢迎关注！
近期，
多地长租公寓雷声四起，
一些知名的长租公寓相继被曝跑路！
长租公寓接连爆雷，
主要原因究竟有哪些？
长租公寓的经营模式是否存在问题？
长租公寓模式下出现房东“无租可收”、
租客“无家可归”的局面，
该如何防范和维权呢？
本期江海说法，特邀广东华璟律师事务所伍浪岩律师为各位支招。
本期讲法律师 伍浪岩 个人简介 广东华璟律师事务所律师、合伙人，2001年毕业于湖南湘潭大学。自2010年执业以来，专注于房地产领域，先后担任过颐和地产集团、合生创展集团广州地区公司、加力恒慧投资（广州）有限公司等公司的法律顾问，对房地产案件（项目收购、工程质量、延迟交楼或办证等纠纷）的处理有着丰富的实践经验。现担任海珠区台涌、马骝岗社会的法律顾问。
长租公寓物业代持模式现状 长租公寓物业代持模式指长租公寓运营商通过租赁方式，与出租人（房东）签订房屋租赁协议，对房屋装修改造后再对外出租给承租人的商业运营方式。
为面对日益竞争激烈的市场、抢占市场份额，部分长租公寓运营商通过高于市场的价格，租赁大量房东的房屋后又以低于市场的价格吸引租客来承租房屋，即“高进低出”。运营商通过市场营销手段，以低价利诱，一次性收取租客半年、一年或以上的租金；而运营商按照月付的形式支付租金给原房东，实现“长收短付”的商业目的。为攻城略地，运营商利用支付房东租金和收取承租人租金的时间差而累积大部分的资金，再将这些资金投资到其他的项目中。一旦运营商出现运营风险、资金链断裂，就会产生运营商跑路、破产等各方面的问题，导致房东和承租人租金损失无法追回的风险。
长租公寓物业代持模式风险多
物业代持模式涉及两个租赁法律关系，包括运营商与房东之间的房屋租赁关系、运营商与承租人之间的房屋租赁（转租）关系，目前该模式的风险主要有以下几点：
1、出租人（房东）提前解除合同、法定解除合同的风险 如出租人（房东）提前违约解除合同并愿意承担违约责任的，或符合法定解除合同条件的（如运营商违反房屋租赁合同的约定，擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建），运营商需腾空房屋交还给出租人（房东），承租人需腾空房屋，增加重新租赁房屋的成本，承租人处于弱势地位，很难追究运营商的违约责任，将风险转嫁给承租人。
2、运营商超期转租合同的风险 现实中存在运营商为了揽客，存在运营商与承租人超期转租的风险，导致出租人（房东）在合同到期后要求终止合同，交还房屋，承租人超期租赁无效的风险，或者承租人不愿搬离，导致房屋返还的纠纷。
3、运营商资金链断裂的风险 鉴于目前长租公寓轻资产的运作模式，采取长收短付、高进低出的模式，市场竞争激烈，尤其今年受到疫情的影响房屋出租率大幅下滑，长租公司运营商资金链断裂，无法支付出租人（房东）租金，出租人（房东）要求解除与运营商之间的租赁合同，并要求承租人腾空房屋；而承租人已按与运营商签订的租赁合同缴纳了租金，要求继续履行合同、拒绝腾退房屋，导致三方之间产生纠纷。
如何防范长租公寓物业代持模式风险？
1、出租前应核实长租公寓运营商的经营范围及经营能力，是否具有资产管理、出租委托管理的房屋经营范围，房屋租赁合同中约定租金支付期限须早于租赁期限（遵循先付后用原则）、逾期支付租金、擅自改造、装修房屋的违约责任、提前解除合同、收回房屋的条件。避免运营商暴雷后拖欠租金无法追偿的风险。
2、了解运营商运营模式，同地段同类型物业租金水平，以免后续出现运营商高进低出、资金链断裂的情形，导致租金追讨困难。
1、签订租赁合同前核实运营商是否具有资产管理、出租委托管理的房屋经营范围，核实运营商是否具备租赁房屋的合法使用权及具体使用期限，避免房屋权属存在争议或超期承租，导致无法入住或要求提前腾退的风险。
2、租金支付方式尽量采取押一付一的方式，按月或季支付，缩短付款周期，规避运营商跑路，租金无法追回的风险。
3、评估判断租金水平是否在同地段同类物业租赁价格范围内，押金、租金支付方式是否合理，避免运营商采用低租金、租金优惠支付、资金贷等方式收取大量租户的租赁资金后圈钱跑路、承租人遭受较大损失的情况。
综上，在长租公寓物业代持模式下，出租人、承租人均应注意法律风险的防范，切不能为“图省事或贪便宜”而忽略与代持人的出租（承租）合同的签订工作，特别是对合同中双方权利义务、违约条款的约定更是应约定详细。如出（承）人，在对专业条款没有确切把握的情况下，建议咨询律师，由律师提供专业协助。另外，政府也应加强这方面的立法规定或政策指引，促进长租公寓的健康平稳发展。
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一 电话服务 1.免费法律服务热线：12348
2.各社区法律顾问（详见《江海街社区法律顾问联系表》）
3.法律援助咨询：34352433
4.公证咨询：34465297,83334549（海珠公证处）
二 网络服务 广东法律服务网网络平台https://gd.12348.gov.cn、微信公众号（广东掌上12348）、“粤省事”微信小程序法律服务专区、广州市法律援助处微信公众号“问律师”栏目。
三 现场办理指引 1.江海司法所地址：广州市海珠区新村南华大街南三巷13号。
2.现场服务的注意事项
* 务必佩戴口罩，接受体温检测。
* 提前预约服务，节省办理时间。
* 自觉遵守秩序，有序办理业务。如服务机构出现较多办事群众时，工作人员将采取限流措施，请您遵守秩序，配合工作人员的指引。
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长租公寓物业代持模式指长租公寓运营商通过租赁方式，与出租人（房东）签订房屋租赁协议，对房屋装修改造后再对外出租给承租人的商业运营方式。
为面对日益竞争激烈的市场、抢占市场份额，部分长租公寓运营商通过高于市场的价格，租赁大量房东的房屋后又以低于市场的价格吸引租客来承租房屋，即“高进低出”。运营商通过市场营销手段，以低价利诱，一次性收取租客半年、一年或以上的租金；而运营商按照月付的形式支付租金给原房东，实现“长收短付”的商业目的。为攻城略地，运营商利用支付房东租金和收取承租人租金的时间差而累积大部分的资金，再将这些资金投资到其他的项目中。一旦运营商出现运营风险、资金链断裂，就会产生运营商跑路、破产等各方面的问题，导致房东和承租人租金损失无法追回的风险。
物业代持模式涉及两个租赁法律关系，包括运营商与房东之间的房屋租赁关系、运营商与承租人之间的房屋租赁（转租）关系，目前该模式的风险主要有以下几点：
如出租人（房东）提前违约解除合同并愿意承担违约责任的，或符合法定解除合同条件的（如运营商违反房屋租赁合同的约定，擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建），运营商需腾空房屋交还给出租人（房东），承租人需腾空房屋，增加重新租赁房屋的成本，承租人处于弱势地位，很难追究运营商的违约责任，将风险转嫁给承租人。
现实中存在运营商为了揽客，存在运营商与承租人超期转租的风险，导致出租人（房东）在合同到期后要求终止合同，交还房屋，承租人超期租赁无效的风险，或者承租人不愿搬离，导致房屋返还的纠纷。
鉴于目前长租公寓轻资产的运作模式，采取长收短付、高进低出的模式，市场竞争激烈，尤其今年受到疫情的影响房屋出租率大幅下滑，长租公司运营商资金链断裂，无法支付出租人（房东）租金，出租人（房东）要求解除与运营商之间的租赁合同，并要求承租人腾空房屋；而承租人已按与运营商签订的租赁合同缴纳了租金，要求继续履行合同、拒绝腾退房屋，导致三方之间产生纠纷。
如何防范长租公寓物业代持模式风险？
1、出租前应核实长租公寓运营商的经营范围及经营能力，是否具有资产管理、出租委托管理的房屋经营范围，房屋租赁合同中约定租金支付期限须早于租赁期限（遵循先付后用原则）、逾期支付租金、擅自改造、装修房屋的违约责任、提前解除合同、收回房屋的条件。避免运营商暴雷后拖欠租金无法追偿的风险。
2、了解运营商运营模式，同地段同类型物业租金水平，以免后续出现运营商高进低出、资金链断裂的情形，导致租金追讨困难。
1、签订租赁合同前核实运营商是否具有资产管理、出租委托管理的房屋经营范围，核实运营商是否具备租赁房屋的合法使用权及具体使用期限，避免房屋权属存在争议或超期承租，导致无法入住或要求提前腾退的风险。
2、租金支付方式尽量采取押一付一的方式，按月或季支付，缩短付款周期，规避运营商跑路，租金无法追回的风险。
3、评估判断租金水平是否在同地段同类物业租赁价格范围内，押金、租金支付方式是否合理，避免运营商采用低租金、租金优惠支付、资金贷等方式收取大量租户的租赁资金后圈钱跑路、承租人遭受较大损失的情况。
综上，在长租公寓物业代持模式下，出租人、承租人均应注意法律风险的防范，切不能为“图省事或贪便宜”而忽略与代持人的出租（承租）合同的签订工作，特别是对合同中双方权利义务、违约条款的约定更是应约定详细。如出（承）人，在对专业条款没有确切把握的情况下，建议咨询律师，由律师提供专业协助。另外，政府也应加强这方面的立法规定或政策指引，促进长租公寓的健康平稳发展。
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1.免费法律服务热线：12348
2.各社区法律顾问（详见《江海街社区法律顾问联系表》）
3.法律援助咨询：34352433
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