新时代文明实践 | 法治宣传：二房东不可随意做！他未经同意转租房间被房东和次承租人追责……

时下，

不少年轻人在大城市里

租房为生活打拼~

可是在租赁房屋时，

不可避免遇到一些情况……

租房引发了他们的纠纷

肖先生是新港街一小区业主，有一套闲置的三居室的房屋。刚毕业的林先生通过地产中介公司介绍承租了肖先生的房子，两人签订《房屋租赁合同》。

合同约定：肖先生将房屋出租给林先生个人使用，保证金为9000元，月租金为4500元，按月交租，租期2年，双方同时约定，不得将房产作其他用途使用，否则，肖先生有权没收保证金用作违约金。

林先生在居住和使用过程中，觉得承担三房租金有点吃力，便想招人合租，以便分担租金。由于担心肖先生会不同意，林先生在未征得肖先生同意的情况下，便对外招了合租人。

不久，肖先生知悉林先生擅自转租后，告诉其不同意转租并要求解除租赁合同，要收回房屋。为此，肖先生多次上门催告林先生收回房屋，林先生以合同期未满为由不愿妥协。由于双方争执不下，肖先生又多次上门，导致林先生与杨先生也产生了纠纷，无法正常居住下去，杨先生也表示，将会追究林先生的法律责任。

纠纷各方来到新港街司法所调解 

由于双方多次协商不成，

肖先生和林先生来到

新港街司法所寻求法律帮助。

新港街社区律师张楚晓接手了这一宗调解。他认为，承租人非法转租行为导致出租方要求解除合同，而承租人与次承租人之间租赁合同是否能继续履行的问题。由于承租人在未经出租方同意情况下，将承租房屋擅自转租给他人，按照《合同法》第224规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。

转租须经出租人同意，由于承租人的行为未经出租人同意，显然属于非法转租行为，出租人有权解除合同，收回房屋。

而承租人与次承租人之间的租赁合同，虽未经出租人同意，自双方签字时即生效，该租赁合同仍为有效合同，但会因出租人是否行使解除权而导致实际履行中发生变化。

如出租人不行使合同解除权，转租关系依然存在，是合法有效。

所以，承租人在非法转租后，承租人已经构成严重违约，出租人有权解除合同，还可以请求损害赔偿，但如果出租人不解除合同的，租赁关系依然合法有效。

而出租人与次承租人的关系，次承租人的租赁权不能对抗出租人，即使转租合同合法有效，转租人也不能以转租合同有效为由继续占用房屋，不能对抗出租人的租赁合同解除权，但可以向承租人要求损害赔偿，承担由此造成的损失。

正如上述事件，

如果肖先生坚持行使解除权，

解除与林先生的租赁合同，

收回房屋的话，

林先生不仅面临自己

交纳房屋保证金被没收并交还房屋，

还要面临承担次承租人杨先生追偿的经济损失。

新港街司法所调解后各方均满意 

张楚晓通过听取肖先生叙述情况，多次与林先生及杨先生交流、沟通，发现肖先生和杨先生态度并非要追究林先生违约责任，只是希望通过途径解决三方之间矛盾。通过多次协调，听取了各方意见，也根据房屋实际使用状况提供多种调解方案，协调解决的办法。

由于房屋转租已成事实，三方解除合同将造成多方的不便，肖先生也需要重新找回新的承租方，一时也无法将房屋出租出去。而实际林先生转租行为并未给肖先生造成任何损失。另外，林先生本身经济情况较为困难，若闲置房间不用，必然也会浪费资源，也给林先生造成一定的经济压力，对肖先生预期收益也不确定状态。

张楚晓提出，如双方同意次承租人杨先生继续承租，房间得到有效利用同时，肖先生也可以实现收益，并不影响其收取租金，也可帮助林先生减轻经济压力。在合同期限届满后，如肖先生如期要收回房屋，林先生和肖先生保证如约交还房屋，不得擅自占用房屋，否则，应承担相应的违约责任。最后，三方都同意通过调解解决，重新签订三方租赁协议，三方继续履行合同。

三位当事人都表示对调解结果表示满意，

化干戈为玉帛。

张楚晓表示：“在这宗纠纷中，实际的承租情况并未对三方造成任何损失，如采取诉讼程序，加上时间等损耗成本，反而让三方受到不必要的损失。在这次协调中，我们提出了可行性方案 ，当事人也是能够一目了然，权衡利弊，而不是盲目地选择走诉讼程序。

通过努力，三方也达成和解，出租人愿意继续出租房屋，履行合同，而承租人和次承租人也可以继续承租房屋，解决住房之忧。”